Cos’è la Plusvalenza Immobiliare e quando si genera?!

Cos’è la Plusvalenza Immobiliare e quando si genera?!

La plusvalenza immobiliare consiste nel guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un bene immobile, nel caso il passaggio di proprietà avvenga entro i primi 5 anni dal suo acquisto ed ove tale cessione avvenga ad un prezzo superiore rispetto al suo prezzo originario.

A tal proposito, potremmo dire che si verifica la condizione della plusvalenza quando:

“si ha una differenza tra il prezzo di un dato immobile al momento dell’acquisto ed il prezzo ricavato al momento della vendita”.

L’ aumento di valore, tra quanto originariamente pagato e quanto ricevuto al momento della vendita, diventa rilevante soprattutto ai fini fiscali; nello specifico, le plusvalenze comportano spesso il pagamento di imposte dirette.

Quando si paga la tassazione sulla Plusvalenza e quando no?!

La tassazione sulla plusvalenza derivante dalla cessione di un bene immobile si ha quando:

• l’immobile è detenuto da persone fisiche ovvero privati;
• la vendita dell’immobile avviene entro i primi 5 anni dal suo acquisto o dalla sua costruzione;
• il prezzo di vendita è superiore a quello originario di acquisto.

Tuttavia, affinchè la plusvalenza sia soggetta a tassazione è necessario che:

• l’unità immobiliare urbana non sia stata adibita ad abitazione principale, dal proprietario dello stesso.

In aggiunta, esistono altri casi in cui si è esonerati dal pagamento della tassa di cui sopra ovvero:

• se si è divenuti proprietari dell’ immobile per successione;
• se si è divenuti proprietari per assegnazione di beni tra coniugi, in sede di separazione e divorzio;
• beni acquisiti per usucapione.

Come si determina il quinquennio di detenzione dell’immobile?!

Come già anticipato, la plusvalenza immobiliare è imponibile come reddito diverso se questa avviene entro i 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile stesso. Per la determinazione dell’inizio del quinquennio ovvero momento iniziale del calcolo, occorre tenere in considerazione due casistiche:

• in caso di cessione di immobili acquistati da terzi, il quinquennio decorre dalla data di stipula dell’atto notarile;
• in caso di cessione di fabbricati costruiti dal cedente, quale termine iniziale si considera il momento di ultimazione dell’edificazione.

Ai fini della determinazione del termine finale, va invece presa in considerazione la data in cui viene ceduto l’immobile ovvero il rogito notarile. 

Quando si può parlare di costi detraibili?!

E’ possibile detrarre, dalla tassazione da pagare per plusvalenza immobiliare, delle spese sostenute, se dimostrabili, per l’acquisto/ristrutturazione dell’immobile oggetto di vendita, tra i quali:

1. L’imposta di registro;
2. L’’IVA, ove presente;
3. Eventuali imposte ipotecarie e catastali ed, in generale, qualsivoglia imposta pagata in sede di acquisto;
4. Le spese notarili;
5. Eventuali commissioni pagate all’Agenzia Immobiliare;
6. Spese di ristrutturazione e di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Quando va pagata la Plusvalenza?

Due sono i momenti in cui si la plusvalenza può essere pagata ovvero:

1. Al momento dell’atto di alienazione, il venditore ha la facoltà di richiedere al notaio rogante l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota al 26% . Il notaio provvederà a calcolare il valore dell’immobile, i costi aggiuntivi ed eventuali costi detraibili ed, a determinare la plusvalenza, come anche l’importo della tassazione. Il notaio provvederà anche a versare la somma dovuta ed a comunicare tutti i dati riguardanti la cessione all’Agenzia delle Entrate.
2. Pagarla in sede di dichiarazione dei redditi.

Esempio pratico:

Immobile acquistato nel 2019 ad Euro 150.000 – ove non si rientri nei casi di esonero dal pagamento della tassazione:

• imposta e notaio 5.000 Euro (spese deducibili);
• lavori di ristrutturazione per 25.000 Euro (spese deducibili);
• Immobile venduto nel 2021 ad Euro 190.000 (ovvero 40.000 Euro in più rispetto a quanto lo si era pagato al momento dell’acquisto)

La plusvalenza iniziale pari ad Euro 40.000, detratte le spese pari ad Euro 30.000, diventa di Euro 10.000. Questa somma andrà tassata in misura del 26%, quindi andranno versati Euro 2.600 in tasse.

 

 

Rossella Puglisi – Quattrovani Immobiliare

 

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