LE NOSTRE FAQs

Cos’è una proposta d’acquisto ?

“Una volta identificato l’immobile che si desidera acquistare, il primo passo per concretizzare è dare inizio ad una trattativa. Si procede dunque con la sottoscrizione di una proposta d’acquisto nella quale vanno inseriti tutti i dati identificativi dell’immobile che si intende acquistare, i dati del promittente acquirente, il prezzo offerto, le modalità di pagamento, il termine entro cui sottoscrivere il preliminare di compravendita ed il rogito notarile. Alla sottoscrizione della proposta d’acquisto viene generalmente lasciata una piccola somma (che è direttamente proporzionale al prezzo dell’immobile) come deposito cauzionale che diventerà caparra confirmatoria nel momento in cui parte venditrice accetterà la proposta stessa. Nel caso il venditore non dovesse accettare la proposta ricevuta, la somma verrà restituita a parte promittente acquirente.”

Cos’è una proposta d’acquisto ? ultima modifica: 2017-08-26T20:00:13+00:00 da Rossella Puglisi
Perchè vendere adesso e non aspettare che il mercato si riprenda?

“E’ comprensibile che un proprietario abbia delle aspettative alte per la vendita di casa propria, ma NON tutti i proprietari hanno la consapevolezza che in un mercato in discesa purtroppo si può ragionare solo nell’ottica del realizzare il più possibile, NON DI PIU’. Va evidenziato che gli studi di settore ci illustrano una decrescita dei prezzi per i prossimi 5 anni, quindi le uniche persone che possono rispondere a questa domanda siete Voi: quanto è importante per Voi vendere casa OGGI? Se pensate di poter aspettare però, sappiate che quello che Vi dovete preporre è un’attesa di 7-10 anni per poter forse, se sarete fortunati, realizzare un 15% in più. Insomma parliamo di quello che molti definirebbero un investimento alla cieca che potrebbe farVi deprezzare ancor più il valore del Vs immobile! Quindi NON prendete decisioni affrettate ma lasciateVi consigliare da un professionista che, con la piena conoscenza dell’andamento del mercato immobiliare, possa insieme a Voi trovare la strada più giusta da percorrere.”

Perchè vendere adesso e non aspettare che il mercato si riprenda? ultima modifica: 2017-08-26T12:26:25+00:00 da Rossella Puglisi
Gli acquirenti che da privato ho conosciuto mi dicono che non vogliono pagare una commissione d’agenzia, quindi affidarVi l’incarico mi penalizzerebbe…

“In verità, che gli acquirenti NON vogliono pagare un’agenzia e che quindi prediligono gli annunci privati è solo un falso mito. Un acquirente realmente motivato all’acquisto ha come reale interesse il trovare ciò che cerca in tempi brevi, in piena sicurezza e ad un prezzo di mercato! Tutto questo, oggi più che mai, solo un’agenzia immobiliare può assicurarglielo, motivo per cui il 98% degli acquirenti che utilizzeranno questa scusa sono proprio quei clienti che la stessa agenzia immobiliare scarta per scarsa qualità e bassa motivazione. Quindi occhio ai perditempo!”

Gli acquirenti che da privato ho conosciuto mi dicono che non vogliono pagare una commissione d’agenzia, quindi affidarVi l’incarico mi penalizzerebbe… ultima modifica: 2017-08-26T11:25:31+00:00 da Rossella Puglisi
Col mio annuncio privato sto già facendo molti appuntamenti… Perchè affidarmi ad un’agenzia se la mia casa si vende da sola?

“Come per tanto altro, anche fra gli immobili, è ovvio che ci siano immobili più appetibili di altri, per prezzo, tipologia, ubicazione, prestigio, rifiniture di pregio, etc.. ma questo NON vuol dire che un professionista del settore immobiliare va consultato solo in casi disperati dove l’immobile risulta essere praticamente quasi invendibile, anche perchè va evidenziato quanto segue: OGNI TIPO DI SOLUZIONE E’ VENDIBILE SE IMMESSA NEL MERCATO AL GIUSTO PREZZO, che sia esso un rudere, un bivani in centro, una villa in periferia o una villa di lusso con piscina… perchè se la villa con piscina sarà proposta ad un prezzo alto, riceverà molte visite da parte di quelli che simpaticamente sono stati definiti TURISTI IMMOBILIARI ma che mai avanzeranno una proposta d’acquisto! Di contro, se il rudere sarà proposto ad un ottimo prezzo, sarà magari attenzionato da un muratore o costruttore che al giusto prezzo lo trasformerà, avendo quindi realizzato una transazione in tempi brevi! Quindi affidarsi ad un professionista Vi farà sempre realizzare di più, perchè è proprio lui che Vi consiglierà su cosa puntare e quindi, a maggior ragione se disponiamo di un immobile con delle importanti peculiarità, NON bruciateVi  queste carte, anzi, giocatele al meglio!”

Col mio annuncio privato sto già facendo molti appuntamenti… Perchè affidarmi ad un’agenzia se la mia casa si vende da sola? ultima modifica: 2017-08-26T11:02:44+00:00 da Rossella Puglisi
Perchè affidarmi ad un’agenzia quando posso vendere casa privatamente?

“Si può provare. Un sacco di gente lo fa. Ma fondamentalmente è come andare a Las Vegas. Milioni di persone ci vanno, e ogni tanto qualcuno vince il jackpot, ma la stragrande maggioranza di persone perdono soldi o Las Vegas non ci sarebbe. Ogni tanto un proprietario, improvvisatosi venditore, vince il jackpot, ma la stragrande maggioranza ha bisogno di un agente ovvero di un professionista che possa non solo aiutarlo ad ottenere un risultato migliore ma anche liberarlo dallo stress supplementare che la vendita di una casa comporta. D’altronde, come un agente immobiliare non può sostituire un avvocato in un Tribunale, un proprietario NON potrà mai dall’oggi al domani diventare un venditore! Quindi vendere privatamente comporta una perdita… se lo si vuole fare? SI PUO’ FARE, ma l’importante è esserne consapevoli”.

Perchè affidarmi ad un’agenzia quando posso vendere casa privatamente? ultima modifica: 2017-08-26T10:43:36+00:00 da Rossella Puglisi
Quali tipologie di contratto ci sono e qual è la durata?

La durata del contratto è fissata dalle parti, non può essere inferiore a un giorno né superiore a trent’anni. Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto.

La durata dei contratti è regolata dalla legge. Quanto ai contratti aventi per oggetto immobili per uso abitativo, esistono i contratti transitori, la cui durata non può essere superiore a 18 mesi; in merito agli altri contratti, questi hanno sempre una durata non inferiore a 3 anni. I contratti aventi per oggetto immobili per uso commerciale  non possono avere durata inferiore a 6 anni.

Per la locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono due forme contrattuali, come previsto dalla legge n. 431 1998, che regola le locazioni degli immobili a uso abitativo: contratti a canone libero e contratti a canone concordato.

  • nel contratto a “canone libero” le parti stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e altre condizioni di locazione, tranne la durata, che deve essere di almeno 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, tranne casi particolari, come il subentro del proprietario, la vendita o la ristrutturazione dell’immobile ovvero altri casi previsti dalla legge;
  • nel contratto a “a canone concordato” il corrispettivo è regolato da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. In questo contratto il canone è inferiore ai prezzi di mercato, al fine di venire incontro alle esigenze economiche degli inquilini. Per questo contratto la legge stabilisce vantaggi fiscali anche per il proprietario. La durata della locazione è generalmente di 3 anni più 2 di rinnovo, automatico tranne casi particolari previsti dalla legge.

Per la locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale, come previsto dalla legge n. 392 del 1978, la legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto: esso dovrà essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere ha carattere commerciale in senso stretto o quando vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili.

Anche il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve comunicare espressa intenzione di recesso, dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi. Tale periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.

 

Quali tipologie di contratto ci sono e qual è la durata? ultima modifica: 2017-08-25T20:00:09+00:00 da Rossella Puglisi
Quali sono le obbligazioni del locatore e del conduttore?

Le obbligazioni del locatore sono:

  • consegnare la cosa in buono stato, idonea all’uso convenuto e senza vizi
  • garantirne il pacifico godimento durante la locazione

Le obbligazioni del conduttore (o inquilino) sono:

  • versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione entro le scadenze convenute
  • prendere in consegna la cosa e osservare la normale diligenza del padre di famiglia
  • restituire al termine del contratto la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso e sia stato concordato un relativo rimborso a fine locazione.
Quali sono le obbligazioni del locatore e del conduttore? ultima modifica: 2017-08-25T19:55:18+00:00 da Rossella Puglisi
Cos’è la cedolare secca e quando si può applicare?

La cedolare secca sugli affitti è il regime opzionale di tassazione sostitutiva dei redditi fondiari derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, introdotto a decorrere dal 2011.Questa disciplina non riguarda le locazioni di immobili adibiti ad usi diversi da quello di abitazione, ossia quelli destinati allo svolgimento di attività industriali, commerciali, artigianali e regolati dai contratti “6+6” o “9+9”.

La normativa non fa espresso riferimento a determinate tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo né tantomeno ne esclude qualcuna. Pertanto la tassazione forfettaria della cedolare secca si applica ai seguenti contratti:

  1. contratti di locazione “liberi”;
  2. contratti di locazione “concordati”;
  3. contratti di locazione transitori;
  4. contratti di locazione per studenti;
  5. contratti di locazione per uso turistico.

Le aliquote della cedolare secca in vigore dal 2014 sono due:

  1. 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata);
  2. 10% per i contratti a canone concordato (ridotta al 15% con il decreto legge sull’Imu 102/2013 e successivamente con il Piano Casa 2014), cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore).
Cos’è la cedolare secca e quando si può applicare? ultima modifica: 2017-08-25T17:34:43+00:00 da Rossella Puglisi
Chi si deve occupare della registrazione del contratto di locazione?

E’ il locatore che deve registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma del contratto di affitto. In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente e il mancato pagamento del canone non dà luogo a un procedimento di sfratto, ma solo a una causa ordinaria di occupazione senza titolo.

Il locatore dovrà, inoltre, provvedere, entro 60 giorni, alla comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore di condominio e al conduttore. Sebbene la legge non specifichi come debba avvenire tale comunicazione è sempre meglio utilizzare la raccomandanta con ricevuta di ritorno o la posta certificata (PEC).

Chi si deve occupare della registrazione del contratto di locazione? ultima modifica: 2017-08-25T17:27:12+00:00 da Rossella Puglisi
A chi spettano le spese di registrazione del contratto di locazione?

Il locatore e il conduttore devono corrispondere l’imposta di bollo e di registro in parti uguali, salvo diversi accordi tra le parti.

A chi spettano le spese di registrazione del contratto di locazione? ultima modifica: 2017-08-25T17:25:00+00:00 da Rossella Puglisi
Cos’è l’A.P.E.? (Attestato di Prestazione Energetica)

L’ A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E. ovvero Attestato di Certificazione Energetica) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento dell’ acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico. L’ Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l’ Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).

Chi redige l’APE?

L’APE viene redatto da un “soggetto accreditato” chiamato Certificatore Energetico ovvero un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l’architetto, l’ingegnere ed il geometra.

Come viene redatto?

Viene effettuata una analisi energetica dell’immobile, valutate le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento ed il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. In seguito il Certificatore compila il documento e rilascia la Targa Energetica che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. L’ APE va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo proprietario o al locatario.

Quanto costa?

Il costo di un certificato, come per altri servizi professionali, non è soggetto a tariffazione minima decisa dagli Ordini o dagli Enti. Il prezzo di una certificazione energetica per un appartamento varia in media tra i 150€ ed i 200€ a seconda della città e delle caratteristiche dell’unità immobiliare. Più alto è il costo per immobili diversi dagli appartamenti come ville, case a schiera, negozi, uffici, etc.

consigli per ottenere un buon servizio (ed evitare truffe) ad un costo onesto sono:

  • Chiedere più preventivi valutando l’affidabilità del certificatore
  • Assicurarsi che nel preventivo siano compresi IVA, costi di spedizione, spese ed altri costi aggiuntivi
  • Diffidare da prezzi eccessivamente bassi
  • Diffidare da coloro che non effettuano il sopralluogo obbligatorio
  • Diffidare da intermedari che propongono un proprio tecnico ad un prezzo eccessivo
Cos’è l’A.P.E.? (Attestato di Prestazione Energetica) ultima modifica: 2017-08-25T14:35:36+00:00 da Rossella Puglisi
Quando serve l’A.P.E. ? (Attestato di Prestazione Energetica)

A partire dal 2013 è obbligatorio, per legge, fornire la certificazione energetica della propria casa

  1. per i contratti di locazione (affitto)
  2. per i contratti di compravendita
  3. per le donazioni e altri trasferimenti a titolo gratuito (legge 3 agosto 2013, n.90)
  4. al momento della pubblicazione dell’annuncio di vendita e/o di affitto.
Quando serve l’A.P.E. ? (Attestato di Prestazione Energetica) ultima modifica: 2017-08-25T14:30:29+00:00 da Rossella Puglisi
Differenza tra APE (Attestato di Prestazione Energetica) e AQE (Attestato di Qualificazione Energetica)

Una prima importante differenza sta nel soggetto che redige il documento: L’ AQE può essere redatto dal progettista o dal direttore dei lavori, quindi da un tecnico abilitato che ha già avuto un ruolo nei lavori. Viene rilasciato dal costruttore e consegnato al comune insieme alle documentazioni per il rilascio della dichiarazione di fine lavori. L’ APE invece va redatto da un Certificatore Abilitato ed indipendente.

Seconda differenza sta nel fatto che nell’ AQE non è specificata la classe energetica dell’edifico. E’ un documento che secondo il dlgs 311/06 doveva sostituire temporaneamente l’ APE, in attesa che le regioni emettessero i decreti attuativi specifici.

In generale oggi l’ AQE è un documento meno utilizzato rispetto al passato e viene richiesto solamente in fase di fine lavori dal direttore dei lavori.

Differenza tra APE (Attestato di Prestazione Energetica) e AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) ultima modifica: 2017-08-25T13:00:37+00:00 da Rossella Puglisi
Cos’è il rogito notarile ?

Il rogito notarile è l’atto conclusivo della compravendita e viene stipulato dal notaio e in presenza delle parti interessate (venditore ed acquirente).
Il notaio effettua preliminarmente sull’immobile, oggetto di compravendita, tutte le verifiche del caso (visure catastali, visure ipotecarie, ecc.), redige l’atto che viene firmato in sua presenza e poi effettua la registrazione versando le relative imposte, la trascrizione in conservatoria e la voltura catastale.

Quando per l’acquisto l’acquirente si è avvalso di un mutuo erogato da istituto di credito scelto dallo stesso, con l’atto di compravendita si firma contestualmente l’atto di mutuo e, in questo caso, il notaio si occuperà anche dell’iscrizione d’ipoteca sull’immobile oggetto di compravendita, a favore della banca erogante.
Al momento del rogito avviene il pagamento del prezzo pattuito, vengono consegnate le chiavi e saldati gli oneri notarili.

Cos’è il rogito notarile ? ultima modifica: 2017-08-22T20:00:57+00:00 da Rossella Puglisi
Cos’è un contratto preliminare o compromesso ?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà dell’immobile oggetto di compravendita al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto di compravendita, detto definitivo o rogito notarile, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Cos’è un contratto preliminare o compromesso ? ultima modifica: 2017-08-22T20:00:36+00:00 da Rossella Puglisi
Chi paga le spese notarili e le varie imposte durante una compravendita?

L’Acquirente al 100%, salvo accordi diversi tra le parti.

Chi paga le spese notarili e le varie imposte durante una compravendita? ultima modifica: 2017-08-22T19:52:02+00:00 da Rossella Puglisi
Quali documenti sono necessari per procedere alla compravendita?

A) Copia dell’atto di provenienza (rogito di acquisto dell’immobile; denuncia di successione; sentenza dichiarativa dell’intervenuta usucapione etc. )
B) Documenti d’identità e codice fiscale del proprietario/i dell’immobile.
C) Visura catastale
D) Planimetria catastale aggiornata
E) Certificato di abitabilità o altro titolo inerente l’ accertamento della regolarità e della conformità urbanistica
F) A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica)
G) Liberatoria dell’Amministratore che certifichi la regolarità dei pagamenti degli oneri condominiali ordinari e straordinari, ove già deliberati

Quali documenti sono necessari per procedere alla compravendita? ultima modifica: 2017-08-22T19:47:27+00:00 da Rossella Puglisi
Usufrutto e Nuda Proprietà

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui regolato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, consistente nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Le facoltà dell’usufruttuario hanno un’estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettanti al proprietario, al quale residua la nuda proprietà.

Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo. Non può infatti durare oltre la vita dell’usufruttuario o, se questo è una persona giuridica, oltre il termine di trent’anni.

Le spese e le imposte relative al bene sono ripartite tra nudo proprietario (spese di straordinaria amministrazione) e usufruttuario (spese di ordinaria amministrazione e imposte che incombono sul reddito).

La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talvolta utilizzato nella vendita immobiliare. Il valore di mercato della nuda proprietà, ove oggetto di compravendita, è inversamente proporzionale all’età dell’usufruttuario, poiché si prevede, rispetto alla vita media, che passi un numero di anni, più o meno alto, prima che l’acquirente della nuda proprietà acquisisca, per morte dell’usufruttuario, la piena proprietà, potendo solo allora esercitare a pieno il suo diritto.

 

Usufrutto e Nuda Proprietà ultima modifica: 2017-08-22T19:38:02+00:00 da Rossella Puglisi
LE NOSTRE FAQs ultima modifica: 2017-08-30T12:43:06+00:00 da Rossella Puglisi