Quali tipologie di contratto ci sono e qual è la durata?

La durata del contratto è fissata dalle parti, non può essere inferiore a un giorno né superiore a trent’anni. Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto.

La durata dei contratti è regolata dalla legge. Quanto ai contratti aventi per oggetto immobili per uso abitativo, esistono i contratti transitori, la cui durata non può essere superiore a 18 mesi; in merito agli altri contratti, questi hanno sempre una durata non inferiore a 3 anni. I contratti aventi per oggetto immobili per uso commerciale  non possono avere durata inferiore a 6 anni.

Per la locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono due forme contrattuali, come previsto dalla legge n. 431 1998, che regola le locazioni degli immobili a uso abitativo: contratti a canone libero e contratti a canone concordato.

• nel contratto a “canone libero” le parti stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e altre condizioni di locazione, tranne la durata, che deve essere di almeno 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, tranne casi particolari, come il subentro del proprietario, la vendita o la ristrutturazione dell’immobile ovvero altri casi previsti dalla legge;
• nel contratto a “a canone concordato” il corrispettivo è regolato da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. In questo contratto il canone è inferiore ai prezzi di mercato, al fine di venire incontro alle esigenze economiche degli inquilini. Per questo contratto la legge stabilisce vantaggi fiscali anche per il proprietario. La durata della locazione è generalmente di 3 anni più 2 di rinnovo, automatico tranne casi particolari previsti dalla legge.

Per la locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale, come previsto dalla legge n. 392 del 1978, la legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto: esso dovrà essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere ha carattere commerciale in senso stretto o quando vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili.

Anche il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve comunicare espressa intenzione di recesso, dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi. Tale periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.