Surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo?

Surroga, Sostituzione o Rinegoziazione del mutuo?

 

 

Se abbiamo stipulato un mutuo molti anni fa, è possibile che nel frattempo economia e tassi di interesse siano mutati in modo da renderne sfavorevoli le condizioni. Se si volesse, quindi, cercare di riportare la situazione a nostro favore si può pensare di richiedere la surroga, la sostituzione o la rinegoziazione del mutuo. Vediamo di cosa si tratta, quali sono le differenze e quando conviene farlo.

Sostituire il mutuo: perché?

Quando i tassi Euribor e Irs, che influiscono rispettivamente sui mutui a tasso variabile e fisso, calano considerevolmente, potrebbe essere conveniente chiedere un adeguamento del proprio mutuo a questi nuovi parametri. Oppure, in presenza di nuove offerte sui mutui bancari, con uno spread (bancario) più conveniente, si potrebbe desiderare di aderire ad un nuovo prodotto. O ancora, potrebbe servire un mutuo di durata diversa, con spese diverse, di diverso importo, con una rata meglio proporzionata alle proprie possibilità. Infine, si potrebbero voler modificare gli intestatari o i garanti del mutuo.

Quando rinegoziare il mutuo.

In tutti questi casi occorre valutare se sia meglio surrogare, sostituire o rinegoziare il contratto. Rinegoziare significa mantenere lo stesso mutuo, ma con la revisione, d’accordo con la banca, di uno o più parametri. La banca, in teoria, dovrebbe avere tutto l’interesse a venire incontro al mutuatario, in quanto il suo scopo è quello di rientrare più sicuramente del finanziamento erogato. Poiché però questo non sempre avviene – in assenza, ad esempio, di adeguate garanzie – spesso si rende necessario avviare la procedura di sostituzione del mutuo.

Mutuo sostituzione: cos’è?

Sostituire il mutuo è la soluzione, drastica, con cui il mutuatario decide di cambiare banca, scegliendone una che offra migliori condizioni sul mercato. In questo modo si possono riscrivere tutte le caratteristiche del mutuo, dagli intestatari, alla rata, all’importo alla durata. Con il mutuo di sostituzione, si stipula un nuovo mutuo con la nuova banca, il cui importo serve ad estinguere il debito con la vecchia, compresa l’eventuale penale. Il rimborso avviene poi presso la nuova banca, secondo le nuove condizioni stipulate.

Mutuo surroga: cos’è?

Surrogando il mutuo, invece, avviene il trasferimento (portabilità) del proprio contratto da una banca all’altra, con la possibilità di riscriverne i parametri, senza penali (come da legge Bersani), né spese o commissioni aggiuntive. In questo caso, però, la surroga si applicherà per un importo pari solo al capitale residuo da rimborsare: per ottenere capitali aggiuntivi occorre avviare la procedura di sostituzione, o stipulare, in aggiunta al mutuo surrogato, un mutuo liquidità per l’importo eventualmente eccedente.

Conviene surrogare il mutuo?

In generale si può dire che la surroga del mutuo sia la soluzione da preferire nel momento in cui si desideri avere un contratto a condizioni più favorevoli (ovviamente occorre trovare una banca disposta ad accogliere la richiesta di surroga, alla quale la banca originaria non può opporsi). Infatti tale procedura è stata largamente usata, negli anni scorsi, per passare da mutui a tasso variabile a mutui a tasso fisso, dato l’andamento fortemente al ribasso dei tassi di riferimento dei mutui, giunti addirittura in territorio negativo. La sostituzione, che lo ricordiamo comporta qualche costo aggiuntivo in quanto si tratta in sostanza di una stipula ex novo del mutuo, diventa conveniente nel momento in cui si desideri un finanziamento di importo maggiore, e solo nel caso questo risultato non si possa ottenere con un mutuo liquidità.

 

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fonte: idealista.it